시장에서는 정부의 이번 역전세 대출 규재 완화로 인해 전세금 시세 하락분을 돌려주기 어려운 처지에 몰렸던 집주인들에게 숨통이 트일 것으로 보고 있다. 상환 여력이 없었던 집주인의 경우 대출한도가 늘어나는데 따라 집을 팔지 않고도 전세계약을 유지할 수 있게 됐다.
역전세란?
전세 재계약시 전세가 하락으로 돌려줘야 될 돈이 과거 전세금 보다 많은 경우를 뜻한다. 즉, 전세가 하락으로 내 돈을 더 보태서 임차인에게 돌려줘야 한다. 가령 기존 아파트 전세금이 3억이었는데, 전세가가 2.5억으로 떨어지면 집주인은 재계약할 때, 5천원만을 돌려 줘야 하는데 이걸 역전세라고 한다.
꼭 재계약이 아니더라도, 새로운 세입자를 구해 기존 세입자에게 전세금을 돌려줘야할 떄도, 전제 가격 하락으로 다 못돌려주면 본인 돈으로(대출 받아서) 돌려줘야하는데 그것 또한 역전세라고 부른다.
집주인 돈줄이 마르면서 세입자에게 부족분을 내어주지도 못하고, 기존 집도 안 팔리고, 대출도 막히고, 새 아파트로 입주도 못 하면서 역전세난 은 더 퍼지고 있다.
역전세난에 대한 대처법은 크게 2가지 측면으로 나뉜다. 집주인과 세입자 입장이 다. 우선 집주인들은 유동성 확보 에 총력을 기울여야 한다. 쉽게 말해 현금 확보 전략이다.
세입자 보증금을 돌려주기 위해 지금부터는 수천만 원에서 수억 원까지 필요한데 돈이 마르면 원치 않는 파국을 맞을 수도 있다. 속속 전세계약만기가 돌아올 집주인이라면 어서 빨리 현금마련에 총력을 기울여야 한다.
세입자 입장에선 대출이 많은 집은 피해야 한다. 현재 금융감독원은 세입자들에게 전세금 반환보증 상품에 가입할 것을 적극 권유하고 있다.
전세보증금 반환보증은 집주인이 보증금 반환을 거부하거나 집값 하락 등으로 전세 세입자가 보증금을 돌려받기 어려울 때 주택도시보증공사 HUG 등 보증기관이 대신 전세보증금을 내어주는 주거안정 상품이다. 전세보증금이 1억 원이라고 하면 연간 10만 원 정도를 보험료로 내면 된다.
정부가 역전세난을 해결하기 위해 1년 동안 전세보증금 반환 대출에 대한 규제 완화 카드를 꺼내들었다. 전세사기 피해자들에게 대환대출 등 금융지원 프로그램도 운영할 예정이다.
직전 계약보다 전셋값이 하락해 전세금 반환이 어려워진 집주인에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신에 특례보금자리론과 마찬가지로 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용, 전세금 반환용 대출을 늘려주는 것이 대책의 뼈대다.
부동산 전문가들은 전세가격이 수억원 급락한 일부 단지를 제외한 상당수 집주인들은 전세금 반환이 가능할 것으로 봤다. 한국은행 5월 국내외 경제 동향 및 전망 자료를 보면 지난 4월 전국 기준 역전세에 해당하는 주택은 기존 전세보증금 대비 현재 전세가격이 평균 약 7000만원 낮다. 기존 전세금과 현재 전세가격 격차의 상위 1%는 3억6000만원 이상이다.
정부 시뮬레이션 결과 연소득 5000만원의 차주의 대출 한도(금리 4%, 만기 30년)는 DSR 규제 적용시 3억5000만원인데 비해 DTI 규제 적용시에는 5억2500만원으로 1억7500만원 늘어나는 것으로 나타났다. 7000만원 이상 대출이 가능한 셈이다.
대출금은 보증금 차액 범위 안에서 지원 가능하다. 새로운 세입자를 구하지 못했을 경우에도 대출한도 안에서 전세보증금을 대출해준다. 이 경우에는 다음 세입자가 들어오면 전세보증금을 우선 상환한다는 특약을 걸어야 한다.
주거 지원을 확대하는 방안도 제시했다. 디딤돌 버팀목 대출 등 주택 구입, 전세 자금을 23조원 추가해 총 44조원을 공급할 예정이다. 신혼부부 대상 특례대출 소득요건도 매매 기준 연 7000만원에서 8500만원, 전세 기준 6000만원에서 7500만원으로 완화했다.
전세사기 피해자들을 위한 대책도 담았다. 6월 1일 시행한 특별법을 통해 금융지원 프로그램을 운영하고, 전세사기 피해자가 기존 주택금융공사, SGI서울보증이 보증한 전세대출을 저금리 기금 대출로 대환할 수 있도록 이달 중 5대 은행 시스템을 가동하고, 연체정보 등록을 유예할 방침이다.
이번 대출은 이달 말부터 1년간 한시적으로 보증금 차액에 한해서만 지원한다. 다만 후속 세입자를 구하지 못한 경우에는 후속 세입자 전세보증금으로 대출금을 우선 상환한다 는 특약을 전제로 대출한도 내 전세보증금을 대출해준다. 반환 대출 금액은 은행이 세입자 계좌로 직접 지급해 전세금 반환목적 외에는 사용할 수 없다.
지난해 전세계약 중 역전세 위험가구 비율은 4월 기준 서울은 48.3%(27만8000가구 한은 자료), 경기 인천 56.6%(40만6000가구), 비수도권 50.9%(33만8000가구)에 이른다.
가계부채 증가에 대한 경고도 나온다. 올해 1분기 기준 우리나라의 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 102.2%로 주요 34개국 중 1위(국제금융협회 집계)다.
일각에서는 가계부채를 줄여야 하는 시점에 전세보증금이라는 무이자 비공식적 채무 를 대출이라는 이자 붙은 공식적 채무 로 만든 것이라고 평가한다. 가계부채는 더 커질 수밖에 없다는 지적이다.정부의 대출 지원은 한편으로 집주인의 갭투자 실패에 따른 주택 매각 및 채무조정을 가로막는 것이어서, 갭투자 실패가 집값 하락으로 자연스럽게 이어지는 시장 흐름을 방해하는 부작용이 예상된다.
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